Дмитрий Кашинский, CEO GloraX: «Сейчас время для покупки активов»
Компания GloraX приобрела одного из крупнейших девелоперов Владивостока — группу компаний «Жилкапинвест». Приморский край станет 11-м регионом присутствия для федерального девелопера. О выходе в новый регион и планах компании беседуем с президентом GloraX Дмитрием Кашинским
— Компания GloraX недавно закрыла сделку по покупке владивостокского девелопера «Жилкапинвест». Расскажите о ее ключевых параметрах.
— Мы приобрели серьезного игрока на рынке Владивостока — компанию с портфелем проектов в 239 тыс. кв. м. Это три жилых комплекса, которые уже строятся и успешно продаются, и один проект в стадии разработки документации. Для нас это стратегический шаг: мы давно изучали Дальний Восток и решили войти в регион через M&A-сделку. «Жилкапинвест» обладает не только земельными активами, но и сильной командой, что для нас крайне ценно.
— Почему выбор пал именно на Дальний Восток?
— Дальний Восток — регион с уникальными перспективами. Во-первых, здесь активно работает программа льготной «Дальневосточной ипотеки», которая стимулирует спрос. Во-вторых, мы фокусируемся на городах с населением от 300 тыс. до 1,5 млн человек. Их рынки менее насыщены, а темпы прироста населения и доходов выше, чем в Москве или Санкт-Петербурге. Владивосток соответствует всем нашим критериям: умеренная конкуренция, потенциал роста и возможность привнести наши технологии управления.
— Сегодня участники рынка фиксируют падение продаж. Откуда у вас ресурс на покупку новых площадок и целых компаний? Откуда деньги?
— Деньги? Если отвечать на ваш вопрос прямо, это комбинация собственных и заемных средств. Если же говорить в целом о покупке во время спада продаж по всей отрасли… Знаете, мы воспринимаем текущую ситуацию как большую возможность для себя. GloraX — один из немногих игроков среди девелоперов, который почти на падающем рынке продолжает расти: за первый квартал наши продажи выросли на 41% год к году. Сейчас оптимальное время для покупки активов — многие продаются со значительным дисконтом.
Российский рынок недвижимости пережил уже достаточно много кризисов, но мы как компания выстраиваем долгосрочную стратегию. Поэтому у нас есть динамика, у нас есть средства для покупки и у нас есть понимание того, что сейчас лучший рынок для приобретения активов.
— Какие именно активы переходят в портфель GloraX после закрытия сделки?
— Глобально это команда и земельные активы: всего четыре девелоперских проекта, три из которых уже в стройке. «Жилкапинвест» не имеет строительных или проектных подразделений. Мы продолжим реализацию текущих проектов, но переведем их под бренд GloraX, это усилит доверие покупателей и ускорит продажи.
Мы достаточно давно настраиваем наши бизнес-процессы, систему управления. Считаем, что она одна из самых эффективных на рынке, поэтому, совершенно очевидно, будем масштабировать ее и на наш дальневосточный бизнес. Процесс интеграции «Жилкапинвеста» в нашу экосистему будет происходить мягко.
— Ранее многие площадки приобретались вами через механизм комплексного развития территорий (КРТ). Почему в этот раз решили использовать инструмент M&A?
— Инструмент КРТ для нас хорошо знаком, мы его активно используем. Но КРТ требует большого времени на time to market, то есть на выход в продажу. Потому что, получив земельный участок, сначала нужно разработать проект, согласовать документацию, вывести проект в продажу — на это уходит от одного года до двух лет. А механизм M&A дает возможность сразу получить проекты, которые уже «генерят» определенный поток спроса и прибыль. Раньше сделки M&A были дороже, чем покупка земельных участков, но текущая конъюнктура рынка позволяет приобретать компании по ценам намного ниже.
Но, конечно, M&A-сделка в отличие от приобретения земельного участка — это очень сложный процесс. Одно дело купить земельный участок и своими привычными методами его развивать, а другое — купить, в общем-то, живой механизм в лице работающей компании, разобраться в бизнесе этой компании, интегрировать ее в свои процессы. В России не так много успешных примеров M&A-сделок. Для нас это первый подобный кейс. Мы поняли, что GloraX готов к такому шагу, и предполагаем использовать этот механизм серийно — для дальнейшего интенсивного роста.
— Благодаря льготной ипотеке Владивосток стал привлекательным рынком для девелоперов (в городе возводится около 2,5 млн кв. м). Как оцениваете перспективы рыночной конкуренции с местными и федеральными застройщиками?
— Мы видим, что многие федеральные застройщики сейчас продают земельные участки, пересматривают свои программы регионального развития и даже выходят из определенных регионов. Это касается и Владивостока, поэтому давайте понаблюдаем за ситуацией.
Если говорить о местных девелоперах, это профессиональные игроки, но мы привыкли работать в высококонкурентной среде. Те продукты, те технологии продаж, та эффективная система управления, которые мы оттачивали годами, прежде чем приступить к региональной экспансии, — все это дает нам серьезное конкурентное преимущество. Точно с такой же конкуренцией мы столкнулись в Нижнем Новгороде, куда зашли несколько лет назад — на сегодняшний момент мы компания номер один по объему строительства в Нижнем Новгороде, по данным ЕРЗ.РФ. Совсем недавно мы вышли в Казань, рынок девелопмента которой считается одним из самых высококонкурентных и высокопрофессиональных в России. И сейчас наш казанский проект демонстрирует хорошую динамику продаж.
— Какие риски и возможности в регионе видите для вашего бизнеса? Какая ситуация на рынке труда и подрядчиков?
— Риск номер один на Дальнем Востоке, что, впрочем, характерно и для многих других регионов России, — это рабочая сила, ее дефицит. Во Владивостоке эту проблему будем решать двумя способами. Первое — мы уже начали работать с местными генподрядчиками и субподрядчиками (во Владивостоке они профессиональные). А с другой стороны, мы уже более полугода реализуем внутренний проект, развивая собственные подрядные силы, формируя компании-субподрядчики по основным видам работ. То есть, если будем чувствовать, что на Дальнем Востоке не хватает местных рук, мы готовы перевезти работников из других регионов Центральной России.
Следующий традиционный риск — снижение потребительского спроса. Но здесь нам сильно помогает «Дальневосточная ипотека», и я думаю, что государство не будет сворачивать эту программу поддержки. Поэтому мы прогнозируем достаточно стабильную ситуацию по спросу. В целом весь девелоперский рынок России ждет в ближайшие, может быть, полгода-год снижения ключевой ставки. Это однозначно приведет к подъему рынка, мы ожидаем, что начнется перекачка средств с депозитов в более стабильные активы, каким традиционно является недвижимость.
— Как будет устроен менеджмент Приморского филиала с учетом многочасовой разницы во времени с Центральной Россией?
— GloraX выстраивает работу с региональными командами по принципу делегирования полномочий. Строго выстроенная вертикаль, когда бизнес управляется из центра, не всегда эффективна, есть риск стать неповоротливым. И, в общем, такие примеры на рынке есть. Очень большую долю полномочий мы делегируем на местные уровни. И либо набираем местный менеджмент, либо перевозим его и наделяем большими полномочиями. В этой части я не вижу каких-то проблем, даже несмотря на большую часовую разницу.
— Какие показатели эффективности у Приморского филиала?
— В 2025 году планируем реализовать во Владивостоке 41 тыс. кв. м (36 тыс. кв. м — жилье, 5 тыс. кв. м — коммерция) на сумму 6 млрд руб. Мы рассчитываем на среднюю цену квадратного метра в диапазоне 160–170 тыс. руб., при этом большую часть продаж — порядка 60% — обеспечит «Дальневосточная ипотека».
— Какие в целом планы на Дальний Восток? Планируете ли запуск собственных новых проектов во Владивостоке, Приморье или в других регионах Дальнего Востока?
— У GloraX на Дальний Восток планы достаточно большие. Мы планировали выходить на Дальний Восток, приобретение «Жилкапинвеста» ускорило это движение. Будем искать площадки и расширять земельный портфель и во Владивостоке, и в других городах всего Дальневосточного федерального округа.
— Приморский край станет 11-м регионом присутствия GloraX. Ранее вы анонсировали расширение географии бизнеса до 13–15 регионов в 2025 году. Какие еще регионы рассматриваете, по каким параметрам выбираете?
— Я бы не хотел сейчас называть конкретные регионы. Однако могу подтвердить, что наши планы по расширению бизнеса требуют выхода в новые города. Сколько будет этих регионов — 13–15? Может быть, и больше, сейчас трудно об этом говорить. На сегодняшний момент мы рассматриваем проекты как минимум в пяти новых локациях. Сейчас идут переговоры, это сложный процесс взаимоотношений и с продавцами, и с региональными властями.
— А какие в принципе долгосрочные планы у GloraX?
— Глобально мы держим курс на статус публичной компании. Это произойдет в 2025-м — начале 2026 года и зависит больше от каких-то политических и рыночных факторов. С точки зрения всех корпоративных процедур — настройки внутренних систем управления, создания профессиональных советов директоров и т. д. — мы к этому шагу полностью готовы.
Если говорить о наших долгосрочных планах, мы сознательно выбрали путь построения компании роста. Для нас очень важно в течение ближайших лет показывать околократный рост. Step by step. Мы понимаем, что у нас сформирован большой портфель проектов, который позволяет нам кратно увеличивать в ближайшие два-три года выручку и чистую прибыль. Поэтому для нас основная цель — кратный рост бизнеса, в том числе за счет региональной экспансии, за счет проектов КРТ, за счет выхода на IPO. Подчеркну, это не самоцель, а средство привлечения финансовых ресурсов для дальнейшего расширения. Также рассчитываем на рост бизнеса за счет развития нового направления — мастер-девелопмента, об этом мы объявили на нашем первом X Day для инвесторов, который прошел несколько месяцев назад. Мы стремимся стать первым профессиональным мастер-девелопером федерального масштаба.
— Что означают компетенции мастер-девелопера федерального уровня?
— На наш взгляд, сегодня на рынке российского девелопмента сложилась невероятно благоприятная ситуация для появления нового класса игроков. Между региональными властями и, я бы сказал, большим количеством небольших строительных компаний образовался определенный вакуум, который могут занять компании — мастер-девелоперы.
Высокая ключевая ставка ударила по всем. В регионах местные власти не могут полноценно готовить проекты под девелопмент с необходимой социальной, инженерной, дорожной инфраструктурой. Однако запрос на освоение больших городских территорий, на решение сложных градостроительных проблем присутствует почти во всех регионах.
С другой стороны, есть девелоперы, которые готовы входить в новые проекты по всей стране, но не всегда способны переварить большие объемы, привлекая средства по высоким для себя ставкам. А вот небольшие земельные участки с проектной документацией, с открытым проектным финансированием такие компании готовы покупать постоянно.
Мастер-девелопер и может занять нишу между государством и девелопером. Что он делает? Перед государством берет ответственность за реализацию больших проектов, в том числе КРТ. Мастер-девелопер инвестирует достаточно серьезные свои средства, разрабатывает градостроительную документацию, получает проектное финансирование и продает части этого проекта небольшим девелоперам, которые могут буквально через месяц уже начинать продажу недвижимости. Процесс time to market для таких девелоперов сокращается с полутора-двух лет до одного месяца. И вот на сегодняшний момент эта ниша на федеральном уровне абсолютно пуста. А с другой стороны, очень востребована.
— Каким именно компаниям эти услуги могут быть интересны?
— Это небольшие региональные компании, которые не могут себе позволить войти и реализовывать большой проект КРТ, но хотели бы купить, например, земельный участок и построить на нем около 50 тыс. кв. м. Таких участков — тем более с проектной документацией — сегодня почти нет ни в одном регионе. Если же говорить об объеме этого рынка, я думаю, он гигантский. Объем суммарных приобретений земельных участков в России ежегодно исчисляется сотнями миллиардов рублей, если не триллионами. Вот на часть этого пирога мы глобально и нацелены.
